السيدات والسادة

تحية طيبة،،

أعجبنى كثيراً الحوار الذى أداره الموقع مع الدكتور/ رفيق حبيب بشأن مشاكل أو سلبيات مدينة الرحاب، فقد اتسمت ردود الدكتور/ رفيق بالعقلانية والفهم العميق لما يحدث بالمدينة.

بعد قراءتى الدقيقة لردود الدكتور/ رفيق توقفت عند بعض العبارات القليلة (التى وضعت تحتها خطاً  (  ، وأحببت التعليق عليها.

متى بدأت علاقتك بالرحاب ولماذا فضلتها للسكنى؟

أنا حجزت فى المشروع عام 1998 واستلمت عام 2004 وسكنت عام 2005 واختيارى لها كمدينة للسكن جاء بسبب أنها – من وجهة نظري- مشروع ذكي من حيث التخطيط، ومدينة متكاملة ومتعددة المستويات، حيث تشتمل على شقق وفيلات وشريحة عريضة من سكان المدينة لا تخرج منها إلا للعمل فقط، نظرًا لتوفر جميع الخدمات داخل المدينة وهي "وسط" ما بين مجتمع الكومباوند الخاص المغلق على نفسه، وبين المدينة العادية؛ فهي يمكن أن يطلق عليها "مدينة كومباوند" فهى مدينة كبيرة  بها 35 ألف وحدة سكنية تدار بفكر وعقلية الكومباوند. عند الحجز كانت قناعتي أنه مشروع ناجح وسيستمر وكنت أقنع من حولي بأن يحجزوا في المشروع فكل ما تحتاجه من سلع وترفيه موجود بداخل المدينة وقد بنيت على أسس سليمة من حيث التقسيم وكثرة المساحات الخضراء، كما أن النادي في منتهى الجمال والروعة؛ فإجمالا المدينة ممتازة.

أتفق مع الدكتور/ رفيق فى كل هذا،، وهذا ما أتى بنا لسكنى هذه المدينة.

لكن ماذا عن السلبيات؟

أعتقد أن الأخطاء القليلة التى جاءت في المدينة كانت في عدم تقدير الشركة منذ البداية أن حجم الإقبال على السكن في المدينة سيكون بهذا الحجم فلم يقدروا مثلا أن كل أسرة في الرحاب قد تحتاج إلى إستعمال سيارتين أو ثلاث، وليس سيارة واحدة كما كان مخططًا، ولذا كان تقسيم مواقف انتظار أمام العمارات بمعدل سيارة لكل شقة، أما الخطأ الثاني من وجهة نظري فهو أن الشركة لم تقدر أن وجود السوق مع منطقة البنوك مع منطقة المطاعم سيتسبب في ازدحام شديد جدا قد يصل لدرجة الاختناق المروري الذي نراه بوسط القاهرة، وهو ما اضطرهم بعد ذلك إلى تحويل الحديقة إلى باركنج ومحلات، وزاد من خطأهم أن جعلوا ركن السيارات في موقف الانتظار برسوم وهو ما رفضه السكان وأنا منهم، حيث تركنا الموقف ونركن سياراتنا حوله مما أفشل خطة جهاز المدينة في هذا الشأن.

أما الخطأ الثالث من وجهة نظري فهو أن الشركة لم تتوقع مطلقا أن المدينة ستكون جاذبة لمن هم خارجها كمكان للتفسح والنزهة، وهو ما سبب أيضًا زحامًا داخل المدينة. وقد تكون مبررات الشركة في وقوع مثل هذه الأخطاء أن السوق العقاري متقلب وهو ما جعلهم يغيرون منطقة من فيلات إلى عمارات أو العكس، فمثلا تحولت المرحلتين الرابعة والخامسة من فيلات إلى عمارات لقلة الطلب على الفيلات، بعكس ما تم في المرحلة السادسة التي تحولت من عمارات لفيلات لزيادة الطلب على الفيلات، لكن وجهة نظري أنه كان يجب النظر إلى أن المدينة ستبقى لعقود ولذا كان يجب الالتزام بالمخطط الأصلي للمدينة.

أختلف قليلاً مع الدكتور/ رفيق فى وصفه بأخطاء الشركة "بالقليلة"،، فعدم تقدير الشركة لحجم الإقبال على المدينة ليس بعذر،، فهم يعرفون جيداً عدد الوحدات السكنية التى تم بناءها،، ويعلمون جيداً أن سكان هذه الوحدات (إن عاجلاً أم آجلاً) لا بد لهم من زوار،، وعلى أساس هذا العدد يتم حساب عدد أماكن الإنتظار.

وعدم تقدير أن وجود السوق مع منطقة البنوك مع منطقة المطاعم سيتسبب فى ازدحام شديد، خطأ لا يقع فيه طالب فى سنة أولى هندسة،، خاصةً مع ضيق الشوارع الشديد فى هذه المنطقة      بالذات!!!

وعدم توقع أن المدينة ستكون جاذبة لمن هم خارجها،، ليس بخطأ أبداً، بل هو مُتَعَمد من أجل الدعاية للمدينة والتربح من المشروعات التجارية التى تصب فى خزانة الشركة!! دعنى أسأل يا سيدى،، ماذا فعلوا عندما أدركوا أن المدينة جاذبة لمن هم خارجها؟؟ هل أغلقوا البوابات لحماية المدينة والملاك؟؟ ألم يفتحوا البوابات على مصراعيها لزيادة زبائن المحلات؟؟

إذن فهذه ليست أخطاء وليست بالقليلة!!! كلها أمور متعمدة،، فقلة أماكن انتظار السيارات تتيح لهم مساحات أكبر للبناء وبالتالى تحقيق أكبر فائدة تجارية من الأرض (التى حصلوا عليها ببلاش)،، وضيق الشوارع يحقق نفس الفائدة،،، والبناء على كل متر حتى فى أكثر الأماكن ازدحاماً (منطقة البنوك) يحقق نفس الفائدة،، وفتح البوابات على مصراعيها للغرباء وتحصيل رسوم دخول منهم يملأ خزانة الشركة بالأموال!!!

هى ليست بأخطاء يا سيدى وليست بالقليلة أبداً،، بل هى مصيبة،،، ونتحمل نحن نتائجها!!!

عزيزى الدكتور/ رفيق،، هل تعتقد فعلاً أنهم اضطروا إلى تحويل الحديقة إلى باركنج ومحلات من أجل حل الاختناق المرورى؟؟؟؟ هل حل الإختناق المرورى يستلزم بناء محلات جديدة فى نفس منطقة الاختناق؟؟ وهل اضطروا أيضاً إلى تحصيل رسوم انتظار من الملاك أصحاب الحديقة؟؟ ثم هل من المنطقى أن يكون ذلك الحل على حساب الحديقة التى هى ملك لنا؟؟؟ هل قاموا بشراء الحديقة منا؟؟؟

تصرفهم فيما لا يملكون هو اعتداء وسرقة،،، لماذا يتحمل الملاك خطأ الشركة فى التخطيط؟؟ أين ستذهب إيرادات البارك وثمن المحلات التى باعوا الواحد منها بأربعة ملايين جنيه؟؟؟

تقلبات السوق العقارى ليست بعذر حتى يُغيروا فى "التخطيط المعتمد" كما يريدون!! ثم أين هو هذا التخطيط المعتمد؟ هل اطلع عليه أحد؟؟ يا سيدى العزيز،، التغييرات التى قاموا بها فى التخطيط كانت كلها من أجل زيادة الحصيلة المالية للشركة وليس لأى سبب آخر،، وفى سبيل ذلك يضربون عرض الحائط بالقانون وبالعقود التى وقعوها مع الملاك!!

ما الخطأ الأكبر الذي وقعت فيه الشركة؟

أعتقد أنه عند تأسيس اتحاد الشاغلين وقعت الشركة في خطأ كبير جدًا يخالف القانون ويتمثل في أنه طبقًا للعقد فإن كل المناطق المشاع في المدينة (الحدائق- الشوارع- النادي- السوق-المطاعم-الموقف-المساجد- الكنيسة) والتى تمثل حوالي 70% من مساحة المدينة ملك للسكان، لكن على ما يبدو أن شركة طلعت مصطفى قد واجهت مشكلة في أحد مشاريعها السابقة بسبب هذا البند في العقد فبدأت في تغيير العقود وكتابة بند يفيد أنها مالكة للمرافق العامة، وهنا وقعت الشركة في إشكالية قانونية وهي أن هناك عقودًا مع بعض السكان تفيد ملكيتهم للمرافق العامة وعقود أخرى عكس ذلك؛ فأنا مثلا معي عقد يختلف في صيغته عن العقد الذي استلمه ابني, وهنا تحول الأمر إلى خناقة بين الملاك والشركة على من يملك المرافق العامة رغم أن الأمر يفترض أنه منظم وواضح في لوائح وقوانين هيئة المجتمعات العمرانية ولا يمكن بأي حال من الأحوال أن يترك لمزاج كل شركة على حدة.

وأعتقد أن هذه النقطة كانت فاصلة وحاسمة في تصاعد الخلاف بين السكان وشركة طلعت مصطفى؛ فالسكان يرون أن ملكيتهم انتزعت منهم دون وجه حق، والمنمي العقاري يرى أن المسألة لو تحولت إلى جمعيات عمومية للسكان ومجلس إدارة من الملاك ستتحول المدينة إلى فوضى، ويصبح الأمر أشبه بإدارة النوادي، وهذا لا يمكن أن يصح مع مدينة ضخمة مثل الرحاب. وأعتقد أن الدولة كانت أيضًا سببًا في المشكلة الموجودة بمدينة الرحاب تحديدًا فيما يخص تأسيس اتحاد الشاغلين حيث لم تراع عند إعداد القانون وصدوره وجود مدينة كومباوند ضخمة مثل الرحاب فلم تنص على كيفية إدارة مثل هذه المدن لذا فأنا أرى أن تظل الإدارة مع المنمي العقاري على أن يكون هناك محام ومحاسب يمثلان الملاك يكون دورهما رقابيًا على المنمي العقاري، لأن البديل المطروح أسوأ وهو أن تنتقل إدارة المدينة إلى شركة أخرى وهو ما سيؤدي في نظري إلى تدهور الأوضاع جدًا داخل المدينة.

فى رأيى يا سيدى فإن الخطأ الأكبر الذى وقعت فيه الشركة هو أنهم توهموا أنهم مالكوا هذه المدينة وتخيلوا أننا مجرد مستأجرين عندهم!!!

تغيير العقود يا سيدى وتغيير بند الملكية المشاع يؤكد نية الشركة المبيتة لسرقة أموال الملاك!!

المرافق والأراضى المَشاع لها قيمة مادية،، وهذه القيمة دفعناها من أموالنا،، وأقرت بها الشركة فى العقود،، فكيف يأتون الآن ويغيرون هذا البند؟؟ أليس هذا نصب واحتيال وتزوير؟؟ هل هذا مجرد خطأ؟؟ معذرة فأنا أحب تسمية الأشياء بأسماءها!!

تغييرهم  لهذا البند فى العقود يعنى أن سرقة الحدائق والأرصفة (التى نراها الآن) ليست وليدة اللحظة،، بل تم التخطيط لها مسبقاً (بتغيير بنود العقد) أى أنها جريمة متعمدة وليست خطأ وقعت فيه الشركة،، خاصة أن لديهم إدارة قانونية كبيرة!!!

بالنسبة لإدارة المدينة، فقد اقترحنا نفس اقتراح الدكتور/ رفيق منذ أكثر من عامين بأن طالبنا الشركة بوجود هيئة ممثلة للملاك (بها محاسب قانونى ومحامٍ ومهندس) للإشراف على جهاز إدارة المدينة ومراقبة الأموال والمشروعات التى تتم على أملاكنا وبأموالنا،، ولكن لا حياة لمن تنادى،، والسبب معروف،، هم يريدون التربح يا سيدى ولا يريدون أى رقباء على هذا التربح والاستغلال!!!

وما الحل من وجهة نظرك؟

شخصيًا، أعتقد أن المنمي العقاري هو الأقدر على إدارة المدينة من حيث مستوى الخدمات والنظافة والحفاظ على البيئة وإدارة النادي بكفاءة، لكن لابد أن يفهم جيدًا أنه مُفوض من قبل الملاك بالإدارة وليس مالكًا، ومن حق الملاك في هذه الحالة أن يتأكدوا من أن أموالهم تُصرف في أماكنها وبالقدر السليم وأنه لا يوجد تربح داخلي بين مجموعة شركات طلعت مصطفى على حساب السكان خاصة أننا ندفع مبالغ كبيرة، فالوديعة الآن وصلت إلى 5% من قيمة العقار، وأنا شخصيًا عندما تعاقدت كنت أظن أن الوديعة التي دفعتها تحت بند الصيانة سوف تكفيني 5 أو 6 سنوات مقدمًا ولن يطالبني الجهاز بفروق صيانة خلال هذه الفترة لكن فوجئت أنه منذ 2002 بدأت مطالبات الجهاز بفروق الصيانة، فالأمر يحتاج إلى قدر كبير من الشفافية.

هذا هو كل ما يطلبه السكان وهو حقهم بالطبع وأنا شخصياً أقترح حتى نصل لمستوى يحقق الشفافية أن يكون هناك مكتب محاسب قانوني مشهود له بالكفاءة والنزاهة تسند إليه عملية مراجعة الميزانية ويكون رقيبًا على جهاز المدينة والنادي ويكون لهذا المكتب مندوب دائم في المدينة، مهمته الرد على أي استفسار يرد إليه من قبل الملاك، وبذلك نضمن عدم وجود علاقة مباشرة بين الملاك والجهاز بوجود هذا الطرف الثالث حتى نتجنب التوتر الدائم في العلاقة بين الجهاز والملاك، ولا مانع أيضًا أن يقوم الجهاز بإصدار نشرة سنوية تكون أشبه بحصاد عام يكون فيها كل ما هو جديد في المدينة على كل المستويات وتوزع مجانًا على الملاك.

أتفق تماماً مع كل ما جاء فى رد الدكتور/ رفيق فى هذا الأمر،، وهذا ما طالبنا به منذ أكثر من عامين ولكن أيضاً،، لا حياة لمن تنادى،، لماذا؟؟ لأن الهدف التربح وليس إدارة المدينة!!

جهاز المدينة قام في أحد السنوات بتوزيع الميزانية على السكان مع مطالبات فروق الصيانة.. أليست هذه شفافية؟

هذا الأمر تم بالفعل مرة واحدة فقط لكنه لم يتكرر بعد ذلك لأن جهاز المدينة اكتشف أن رد فعل الملاك على هذه الخطوة سبب له صداعًا مزمنًا في رأسه، حيث ذهب عدد كبير من الملاك ليتناقش معه في تفاصيل الميزانية؛ منها مثلا أجور عمال الزراعة حيث رآها البعض أنها مرتفعة جدا وعرضوا على الجهاز مده بعمالة أقل أجرًا، وأيضا مرتبات العاملين في النادي وجد البعض أنها مرتفعة للغاية ووجد الجهاز نفسه مضطرًا لأن يناقش السكان في كل كبيرة وصغيرة في الميزانية "فكبر دماغه" ولم يفعلها مرة أخرى.

طبعاً لم يفعلها الجهاز بعد ذلك،، ليس من أجل تجنب الصداع،، ولكن لأن عرض الميزانية يدينهم ويفضحهم،، لقد اكتشف الملاك أنه يتم سرقة أموالهم من خلال الأجور والمرتبات المبالغ فيها!!

قام جهاز المدينة مؤخرا بتوزيع استبيان على السكان يستطلع رأيهم في تنظيم دخول الزوار إلى المدينة.. فما رأيك في هذا الإجراء وفي مضمون الإستبيان؟

بصراحة أنا أراها خطوة تتسم بالشفافية من قبل جهاز المدينة، أما مضمون الإستبيان فأراه جيدًا حيث قسّم الزوار إلى أربع فئات وهم زائروا الأنشطة التجارية, وأقارب القاطنين, وأولياء أمور طلاب المدارس, وزائروا المساجد والكنيسة، واشتملت كل فئة على سؤالين: الأول يدور حول موافقة المستطلع - من حيث المبدأ - على أن يدفع الزوار من الفئات الأربعة رسوم دخول، والثاني يتعلق بالقيمة المقترحة لهذه الرسوم، كما يتيح الإستطلاع إمكانية إضافة مقترحات أخرى وأنا أعتقد أن سبب فشل مشروع البوابة الإلكترونية هم السكان أنفسهم لأنهم رفضوا أن يدفعوا ثمن الشريحة الإلكترونية وعرقلوا الشركة في أن تنظم عملية دخول الزوار برسوم وكان المفترض أن يطبق النظام في شهر يونيو 2009 لكن تم تأجيله ولابد أن يدرك السكان أنه من المستحيل الوصول إلى نظام مريح للجميع  تتوافق عليه 20 ألف أسرة تسكن الرحاب.

أختلف فى هذا مع الدكتور/ رفيق،،، لو علم السكان أنهم لو دفعوا ثمن الشريحة الالكترونية سيكون المقابل إغلاق البوابات وعدم السماح بدخول الغرباء لما ترددوا أبداً فى شراءها،،، فما الذى يمنع أى مالك فى المدينة من دفع مبلغ خمسون جنيهاً (وهو مبلغ بسيط) ستأتى له براحة البال وتحافظ له على أملاكه وحدائقه وشوارعه وتحقق له الأمان؟؟؟؟ أنا لا أعتقد أبداً أن السبب هم السكان،، فالمنطقى أن السكان يريدون المحافظة على مدينتهم وعلى استثماراتهم،،، ولقد كنا (كسكان) أول من طالب الجهاز بوضع هذه البوابات لحماية المدينة من دخول الغرباء،، ولكنهم عندما وضعوها كذبوا على السكان وفتحوا البوابات على مصراعيها وأصبحت المدينة مداساً لمرتادى المقاهى من جميع أنحاء القاهرة ولكل من يبغى فسحة أو خلوة مجانية!!!

أرى أن أى مشروع لو تم طرحه بشفافية،، ومناقشته جيداً،، والأخذ برأى الملاك فسوف يُرضى فى النهاية جموع الملاك،، كما أرى أنه لو توفرت الثقة بين الملاك والشركة فسوف نصل إلى نظام يرضى عنه الملاك جميعاً،، ولكن كيف تتوفر هذه الثقة ونحن نرى سرقة الحدائق والأرصفة على عينك يا تاجر؟؟؟

يقوم جهاز المدينة بقطع المياه عن بعض السكان الذين يتأخرون في دفع فروق الصيانة –أحيانا لظروف السفر- فهل ترى أن هذا تصرف مقبول؟

أعتقد أن هناك علاقة التزام لابد أن تكون قائمة بين الملاك وجهاز المدينة؛ فعلى المالك أن يسدد ما يطلب منه من مستحقات في الوقت المتفق عليه, والسفر ليس عذرًا من وجهة نظري للتأخر في دفع المستحقات, لأن شركة الاتصالات مثلا لو تأخر المشترك في دفع فاتورة التليفون تقوم بقطع الخدمة عنه على مراحل, وهذا حقها, إذًا على المالك المسافر أن يكلف أحدًا بالسداد عنه, وعلى جهاز المدينة أن يضع قواعد متدرجة في هذا الشأن بحيث ينذره أكثر من مرة بضرورة السداد ويكون آخر الدواء الكي

وهل التزم جهاز المدينة (المُمَوَل من قبل الملاك) والشركة بواجباتهم تجاه الملاك؟؟؟ لكى أطالب الآخرين بالالتزام فلا بد أن التزم أنا أولاً!!! هل يعرضون ميزانية الصيانة على الملاك حتى يطمئنوا إلى أن الأموال التى يدفعونها هنا وهناك تعود عليهم بالفائدة؟؟ هل ردوا على استفسارات الملاك وتساؤلاتهم بشأن أمور الصيانة والودائع؟؟

أرى أنه لو اقتنع الملاك بأن هذه الأموال تعود عليهم وعلى مدينتهم بالفائدة وأنه لا يتم سرقتها، فسوف يبادرون من تلقاء أنفسهم بدفع فروق الصيانة،، حتى من قبل مطالبة الجهاز بها!!

الشفافية مفقودة، والثقة مفقودة،، والتربح القائم على قدم وساق ينسف أى محاولة من جانب الشركة لكسب ثقة الملاك!!!

تحياتى للدكتور/ رفيق حبيب والسيد المحاور/ أحمد غانم

أشرف فهمى